叶檀小产权房合法化是迟早的事

2018年11月07日 来源:

叶檀:小产权房合法化是迟早的事

小产权房能否合法争议已久,从目前来看,如果我国的土地制度不变,小产权房没有突破瓶颈的可能。

国土资源部执法局副局长郭宝平7月8日在京介绍,国土资源部关于小产权房的报告已上交国务院,提出初步政策:新发生的一定要严肃查处;历史形成的,要由地方政府妥善处理;第三个原则就是,决不能让开发商在小产权房中占便宜。

在这三项原则中,我们看不到小产权房松绑的可能,外界所谓松绑,不过是处理历史遗留问题的另一种说法。

北京发改委6月的一份文件引发了人们对小产权法合法化的遐想。日前,北京市发改委发布了关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见。意见中明确提出,有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。由于社会上将此解读为小产权房解禁,北京市发改委固定资产投资处相关负责人不得不澄清:上市交易的农民自住房并非一般的农民宅基地上的自建房,即小产权房,《意见》里的相关规定均是针对北京绿化隔离地区建设而言的。这是特殊案例,绝不意味着有关方面会放开小产权房。绿隔新村中的农民自住房,经过正规审批程序建设的,拥有合法的产权证,与只由乡镇政府发证书,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,国土房管局不予备案的农民在宅基地上自建出售的房屋有本质区别。这些新村实际上是征用农村土地、开发商开发、国土房管局备案的大产权房。

虽然困难重重,但小产权房解禁是迟早的事。

小产权房解禁意味着目前国有土地制度瓦解,征用农村集体土地为国有性质后才能开发投入市场,在土地市场,政府是主要定价者。一旦小产权房解禁,农民宅基地流入市场,农村宅基地的流转权由市场定价,农民直接参与农村土地分配,土地利益链条将完全拆散重新组合。

据国家有关资料统计,被征土地征用费的收益分配比例为:地方政府占20%-30%,企业占40%-50%,村级组织占25%-30%,农民仅占5%-10%。上海市社科院提供的数据表明,农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10,而农地出让价格又大概是农地市场价格的1/5。从积极意义上看,小产权房解禁让农民进入了土地资产渠道,分享土地收益,减少城市化过程中的贫民,从整体上减少了社会成本。

小产权房解禁还可以促进农村土地集约化,耕地减少与土地需求的增加是中国社会的主要矛盾。而去年被批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区成都、重庆试图解开这一死结,突破口就是农村宅基地的流转和集约使用。川、渝一直在低调探索。早在去年12月份,成都已经制订《成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区实施总体方案(草案)》中规定,今后在成都试验区内,集体建设用地将拥有与城镇建设用地几乎等同的地位,可以进入土地有形市场公开出让,并可申请办理土地使用权登记,宅基地也可在一定条件下通过房屋联建、出租等方式流转。重庆也将宅基地流转、集约使用作为土地制度与新农村建设的突破口之一。

学界和实业界并不是一片反对之声。中国房地产业协会副会长朱中一、中房集团董事长孟晓苏等人都赞同小产权房

叶檀小产权房合法化是迟早的事

,并且为之出谋划策。

当然,小产权房解禁,政府不得不面临以下难题:地方政府的土地收益如何保证?如何弥补以高价获得土地的开发商的损失?如何弥补以高价购房的购房者的损失?

最重要的是,如何实现第三个原则,决不能让开发商在小产权房中占便宜,这句话衍生开来,就是不让农村土地流转与小产权房成为新一轮既得利益者的盛宴。由于在定价博弈中,农民具有天然劣势,避免农民得到小笔补偿而失去日后保障,是政府首要考虑的问题。在此过程中,有必要加重农民的博弈砝码,让农民持有地票入股公司,分享日后红利,或者干脆像我国台湾地区一样,让农民持地或者持票坐等地价升值,都是不错的方法。关键是让农民获得土地资产的溢价,一劳永逸地解决城市化即农民成为城市贫民的难题。农民获得土地流通权,自然会保护自己的利益,开发商与地方政府的非正常溢价途径也就被封堵。

种种困难不是改革滞后的理由,在土地市场一场自下而上的改革已经初露端倪,这是市场突破限制的象征,其意义不在小岗村承包之下。

日前,备受关注的宋庄宅基地房纠纷案中的两起案件在法庭的主持下和解。而与此同时,宋庄镇政府一份《宋庄镇农村宅基地流转办法指导意见》,已经下发到各村委会。该指导意见规定,农民有权处置房产,无权处置宅基地,村民一旦卖掉房产,就视作放弃了宅基地的使用权。经过村民代表大会集体表决后,村委会有权收回宅基地并将使用权转给艺术家。村委会所得使用权转让收入将按地块大小平均分配给村民。

要赶上市场化的脚步,有关部门不宜胶柱鼓瑟,有关亏损可以通过市场差价来弥补。此前国家土地副总督察甘藏春在回应小产权房问题时曾表示:国土资源部从1999年开始,就在全国不同地方,开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验试点,现在正在不断地总结经验,在适当的时机再提交国家立法机构,通过立法来解决。

立法解决应该有建设性,关上小产权房大门,相当于关上土地产权变动的大门,关上农民分享土地资产收益的大门,与目前各地的土地市场化努力背道而驰。

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