二手房评估办法变革阴阳合同将寿终正寝

2018年08月03日 来源:

二手房评估办法变革 阴阳合同将寿终正寝?

核心提示

二手房市场中,阴阳合同是行业内的公开秘密,为了少缴税款,买卖双方在二手房交易时,除了签署实际成交价的合同之外,再签一个低于实际交易价的假合同,将假合同作为申报纳税的依据。

省会郑州市也出台了新规,剑指阴阳合同,其中规定从4月1日起,所有交易的二手住宅,最终计税价格要由地税部门核定。业内人士认为,此举将有效遏制二手房交易中的阴阳合同,从短期看会对成交造成一定的影响,但长远来看有助于规范房地产市场交易。

阴阳合同暗藏风险

在不少人眼中,二手房买卖签订阴阳合同能够省下不少的税费,然而这种看似对交易双方都有利的行为,其实暗藏很多风险。

业内人士指出,做低合同价格虽然暂时能减少一定的支出,但是对于买卖双方来说都存在很多后遗症。卖家的后遗症主要在于合同价和实际成交价不一致,房产交易不是一手交钱一手交房,持续过程比较长,一旦过户手续办到一半,买家提出要求按照合同价支付房款,便会出现很多纠纷。对于买家来说,以后要售出此房,在支付差价税、营业税等税收的时候要多缴一笔冤枉钱,这样算来,所缴纳的税费差别不大,无非是现在交还是以后交的问题,买家得不到实际的实惠。

市民王先生就遭遇过这种情况。去年,王先生通过房屋中介看好了一套面积为100平方米的住房,经协商,成交价为60万元,交易产生的全部税费由王先生承担。王先生认为税费太高,但中介公司工作人员建议签订阴阳合同将总房款降低,税费就低了,阴合同签订总价款仍为60万元,但阳合同则为40万元,无形之中,几千元契税、印花税等税费省去了。但不久之后,房子价格猛涨,原房主反悔,以签订阴阳合同逃避税费为由,向法院起诉,认为合同理应无效。本应欢喜入住新房的王先生,却遭遇官司缠身的难堪与纠结。

新政出台堵塞 漏洞

不过,目前这种通过阴阳合同报低价逃税的漏洞已经被堵上了。3月30日,国税总局局长肖捷在中国政府进行答问时表示,已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署,开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估,部分地区因此上调了二手房交易价格。

针对二手房市场利用阴阳合同避税的现象,郑州市地税局存量房评估系统也于今年4月1日正式上线运行。所有进入交易环节的二手住房,在申报纳税时都要经过该系统全面评估。税务部门将依据采集来的房地产基础信息,采用一定的评估方法建立存量房交易申报价格比对系统,对各类存量房进行评估。目前,已采集各类房屋产权信息100多万条。之前,这项税款由房管局代收,税额按照房管局提供的评估价来按比例收取,基本上同一个小区的房子都按照同一个价格缴税。

阴阳合同名存实亡

目前,郑州市地税局存量房评估系统已上线两个月,新系统是如何遏制阴阳合同的呢?新的系统下,投资者的购房成本又会受到多大影响?对此,进行了调查。

要是不能弄阴阳合同

二手房评估办法变革阴阳合同将寿终正寝

,我们得多交近2万元的税。市民王小姐说。随着郑州上线新的存量房交易计税价格评估管理系统,她原先计划好的避税方法行不通了,购房成本一下子涨了不少。

五一小长假期间,王小姐在东风路花园路附近看中了一套二手房,这套小两房面积85㎡,总价72万,均价约为8500元/㎡。王小姐原先计划跟卖家通过阴阳合同以地区指导价6000元/㎡进行合同备案,但是新系统上线以后,只能以地税局评估的价格8500元/㎡进行报税。

美华房产董事长乔小勇介绍,以前采用的核定均价脱离市场太多,所以有阴阳合同的漏洞出现。但此次税务部门的新核价系统综合了多家房地产评估公司的数据,更加贴近市场价,进一步堵塞了阴阳合同的可能性。

不过,乔小勇进一步表示,由于地税局是根据2009年~2010年房屋成交价格,建立自己的评估模块。由于是房价最高点形成的价格,而形成二手房事实上已有10%~15%的跌幅,所以,出现了评估价高于成交价的怪现象。此举,大大提高了评估价格,增加了购房者负担,无形中也抬高了二手房交易的门槛。如果算上佣金,大一点的房子(144平方米以上)5年以内的税率能达到14%,一套房子,可能税费都在20万左右,从短期看可能会对成交造成一定的影响。

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